İşletme projesi nedir, doğru nasıl hazırlanır?

Aidat, yöneticinin takdiriyle belirlenen bir rakam değildir. Dayanağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesinde düzenlenen işletme projesidir. Proje kat malikleri kurulunda onaylanır; kurulca kabul edilmiş bir proje yoksa yönetici, kurul onaylayana kadar gecikmeden geçici bir işletme projesi hazırlamak zorundadır. Projesi olmayan bir sitede toplanan para hukuken tartışmaya açıktır; icra takibinde de en zayıf halka burasıdır.

37. madde 7 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanunla değişti. Aşağıdaki anlatım değişiklik sonrası metne göredir; eski yedi günlük itiraz süresi artık kanunda yer almıyor.

Projede ne bulunur?

Kanun üç başlık sayar:

1. Bir yıllık tahmini gelir ve gider tutarları,
2. Tüm giderlerden her kat malikine düşen tahmini pay,
3. Her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı (uygulamada çoğunlukla aylık olarak belirlenir).

İyi hazırlanmış bir projede bu üç başlık kalem kalem açılır: personel (brüt ücret + SGK işveren payı + kıdem karşılığı), asansör ve hidrofor bakımı, ortak alan elektrik ve su, temizlik sarfı, peyzaj, sigorta, yasal giderler, beklenmeyen onarımlar için ayrılan pay. "Genel giderler" diye tek satır yazmak, ilk itirazda projeyi savunulamaz hale getirir.

Paylar nasıl dağıtılır?

Kural olarak ortak giderler arsa payı oranında paylaştırılır: sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici ücreti ve asansör, hidrofor gibi ortak tesislerin işletme giderleri bu gruptadır. Kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine ise kat malikleri eşit olarak katılır (m.20). Yönetim planında aksi kararlaştırılmışsa o hüküm uygulanır. Isıtma giderlerinde ayrıca ısı payı ölçümüne ilişkin özel mevzuat devreye girebilir. Bu ayrım kâğıt üzerinde küçük görünür ama 80–100 bağımsız bölümlü bir sitede yıl sonunda ciddi fark yaratır.

Tebliğ ve üç aylık karar süresi

Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden sonra en geç üç ay içinde kat malikleri kurulu projeyi aynen ya da değiştirerek kabul etmek için karar alır. Kat maliklerinin itirazları bu toplantıda görüşülür; kurul gerekiyorsa kalemleri değiştirerek projeyi onaylar.

Burada iki noktaya dikkat edilir: birincisi, elden dağıtıldı demek yeterli değildir — imza listesi ya da posta belgesi saklanmalıdır. İkincisi, üç aylık süre kolayca kaçırılır; tebliğle birlikte kurul toplantısının tarihi de planlanmalıdır. Çağrıyı toplantıdan en az on beş gün önce yapmak, usul tartışmasını baştan önler.

Neden icra takibinde belirleyici?

Kurulda kabul edilerek kesinleşen işletme projesi ya da kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararı, İcra ve İflas Kanunu'nun 68/1. maddesinde sayılan belgelerden sayılır. Borçlu takibe itiraz ettiğinde yönetim, icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Ne kesinleşmiş bir işletme projesi ne de kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili bir kararı bulunan bir sitede ise itiraz edilen alacak için genel hükümlere göre dava açmak gerekir: aylar yerine yıllar.

Yıl içinde değişiklik gerekirse

Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde bir yıllık proje ortasında yetersiz kalabilir. Doğru yol, yıl içinde keyfî zam yapmak değil, kat malikleri kurulunu toplayıp ek işletme projesi ya da bütçe revizyonu kararı almaktır. Kararın karar defterine işlenmesi ve tebliğ edilmesi, revizyonu da aynı hukuki güce kavuşturur.

Yönetici tek başına geçici proje hazırlıyorsa bir sınır daha var: yürürlükte bir proje varken geçici projedeki tutar, mevcut proje bedelini Vergi Usul Kanunu'na göre ilan edilen yıllık yeniden değerleme oranından fazla artıramaz. Bu oranı aşan her artış için kurul kararı gerekir.

Kontrol listesi

• Gelir ve gider kalemleri tek tek açılmış mı?
• Arsa payı ve eşit paylaşım ayrımı doğru uygulanmış mı?
• Avans tutarı bağımsız bölüm bazında gösterilmiş mi?
• Tebliğ imza listesi / taahhütlü posta belgesi dosyada mı?
• Proje tebliğden sonraki üç ay içinde kurulda kabul edilmiş, itirazlar karara bağlanmış mı?
• Geçici projedeki artış yeniden değerleme oranını aşıyor mu?
• Kesinleşen proje karar defterine ve yıllık dosyaya konmuş mu?