Aidatını ödemeyen kat malikine ne yapılabilir?

Bir sitenin bütçesi, kat maliklerinin ortak gidere katılma borcu üzerine kuruludur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi bu borcu açıkça düzenler: aralarında başka türlü bir anlaşma (örneğin yönetim planında farklı bir hüküm) yoksa kat maliki, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici ücreti gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, ortak yerden yararlanmaya ihtiyacı olup olmamasına bakılmaksızın devam eder. "Asansörü kullanmıyorum" ya da "daire boş" gerekçesi borcu ortadan kaldırmaz.

1. Gecikme tazminatı kendiliğinden işler

Kanunun 20. maddesi, payını ödemeyen kat malikinin geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu söyler. Buradaki oran bir üst sınırdır: kat malikleri kurulu daha düşük bir oran belirleyebilir, ama yukarı çıkaramaz.

Uygulamada iki hata sık görülür. Birincisi, tazminatın kurul kararı olmadan işlemeyeceğinin sanılması — oysa dayanak doğrudan kanundur. İkincisi, tazminatın ana paraya eklenip üzerine tekrar tazminat işletilmesi. İkincisi bileşik hesap olur ve itiraz halinde yönetimi zor durumda bırakır.

2. İcra takibinin dayanağı işletme projesidir

Kanunun 37. maddesine göre kurulda kabul edilerek kesinleşmiş işletme projesi ya da kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararı, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden sayılır. Pratik karşılığı şudur: borçlu takibe itiraz ederse, yönetim icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir; sıfırdan alacak davası açmak zorunda kalmaz.

Bu yüzden takibe geçmeden önce sırayla şunlar kontrol edilir:

1. İşletme projesi usulüne uygun hazırlanmış ve tebliğ edilmiş mi?
2. Proje kat malikleri kurulunda kabul edilmiş, karar defterine işlenmiş mi?
3. Borçlunun ad-soyad ve bağımsız bölüm bilgileri tapu kaydıyla birebir uyuşuyor mu?
4. Hesap dökümünde ana para, gecikme tazminatı ve dönem ayrı ayrı gösterilmiş mi?

Dördüncü madde küçük görünür ama itirazların büyük kısmı tam olarak buradan çıkar. Tek satırda "borç" yazan bir takip talebi, borçluya kolay bir itiraz gerekçesi verir.

3. Takibi kim başlatır?

Kanunun 20. maddesi, ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabileceğini, icra takibi yapılabileceğini söyler. Yani yöneticinin takip başlatmak için ayrıca vekâlet toplaması gerekmez; yetki kanundan gelir. Yine de kurul kararında takip yetkisinin açıkça yazılı olması, ileride çıkabilecek tartışmayı baştan keser.

4. Ödemeyen kiracıysa ne olur?

Kanunun 22. maddesi, kiracının ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumlu olduğunu düzenler; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kiradan düşülür. Bu, yönetime iki muhatap verir: alacak takibi malike de kiracıya da yöneltilebilir.

5. Tahsil edilemeyen borç ve son çareler

Borç kiracıdan da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için borçlunun bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil ettirilebilir (m.22). Ortak gider alacakları ayrıca önceliklidir.

Borcunu ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra takibi ya da dava açılmasına sebep olan kat maliki için kanun, diğer kat maliklerinin katlanamayacağı bir durumun varlığını kabul eder; bu durumda bağımsız bölümün diğer kat maliklerine devri için dava açılabilir (m.25). Kat malikinin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi yüzünden zarar görenler ayrıca sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (m.33).

Uygulamada bu yollar nadiren kullanılır; işin çözümü hemen her zaman zamanında ve belgeli takiptir.

Pratikte işe yarayan sıra

Hatırlatma (SMS/e-posta) → yazılı ihtar → kesinleşmiş işletme projesine dayalı icra takibi → itiraz halinde icra mahkemesinde itirazın kaldırılması.

Bu sıra izlendiğinde tahsilat oranı, aidatı artırmadan da belirgin biçimde yükselir. Çünkü asıl sorun çoğu zaman ödeme gücü değil, takibin düzensiz olmasıdır: bir dönem peşine düşülen, sonraki dönem unutulan bir borç, ödemeyi erteleyen kat maliki için rasyonel bir davranışa dönüşür.