Manisa ve İzmir · Site, apartman ve rezidans yönetimi: Sitenizin her kuruşu, her sakine açık.
7 yıldır Manisa ve İzmir'de site yönetiyoruz. Aidat, işletme projesi, teknik bakım ve personel tek elde toplanır; gelir-gider raporu her ayın 5'inde tüm kat maliklerine gönderilir.
- 634 sayılı KMK'ya tam uyum
- Aylık gelir-gider raporu
- 7/24 arıza hattı
- Bağımsız bölüm
- 2.000+
- Aktif yönetimde
- Site ve apartman
- 25+
- Manisa ve İzmir
- Kesintisiz hizmet
- 7 yıl
- Kuruluşundan bugüne
- Ortalama müdahale
- 1 saat
- Arıza kaydından müdahaleye
Rakamlar Tam Yönetim'in güncel portföyüdür.
Neden değiştiriyorlar
Yönetim değişikliğinin altında hep aynı altı cümle var.
kayıt örnekleri · örnek veri
Sık duyduğumuz
Bizde nasıl işliyor kayıt örnekleri · örnek veri
Aidat kimden, ne zaman toplandı belli değil
Tahsilat sitenin kendi banka hesabına yapılır; her kat malikinin borç-alacak durumu aylık raporda tek tek görünür.
B Blok · Daire 12Eylül aidatı03.09ödendi
Yönetim kurulu üyeleri kendi işinden oluyor
İşletme projesi, karar defteri, genel kurul çağrısı ve tebligatlar bizde. Kurul yalnız karar verir, uygulamayı biz yaparız.
Karar defteri2026/14genel kurul çağrısı tebliğ edildi
Asansör arızası günlerce bekliyor
Arıza kaydı açılır, yetkili servise aynı gün iletilir, kapanana kadar takip edilir. Ortalama müdahale 1 saat.
kayıt 09:12 → servis 09:40 → 10:15kapandı
Ödemeyen komşuyla yüz yüze gelmek zor
Gecikme tazminatı KMK 20. madde uyarınca işletilir; ihtar ve icra takibi hukuk büromuz üzerinden yürür. Komşuluk bozulmaz.
KMK m.20aylık %5’e kadar tazminatihtar gönderildi
Görevlinin SGK ve bordrosu kimin sorumluluğunda?
İşveren yükümlülükleri, puantaj, kıdem ve yıllık izin takibi tarafımızca yürütülür; kurul üyeleri kişisel riskten çıkar.
Eylül bordrosu · 6 personelSGK bildirgesi verildi
Yıl sonunda hesap tutmuyor
Her harcama fatura ve dekontla eşleşir. Denetçi ve dileyen kat maliki kayıtları istediği an inceleyebilir.
fatura ↔ dekont%100 eşleşti
Beş başlık, tek sözleşme, tek muhatap.
Parça parça hizmet almak muhatap karmaşası ve sorumluluk boşluğu demektir.
01 / 05
Mali yönetim ve aidat
İşletme projesi kat malikleri kurulunun onayına sunulur; tahsilat sitenin kendi hesabından yürür, her kuruş belgeyle eşleşir.
- Yıllık işletme projesinin hazırlanması ve kurula sunulması
- Aidat tahakkuku, banka üzerinden tahsilat, mutabakat
- Gecikme tazminatının KMK 20. madde uyarınca işletilmesi
- Tedarikçi ödemeleri, kasa-banka mutabakatı
- Aylık gelir-gider tablosu ve borç-alacak listesi
- Denetçiye ve kat maliklerine açık belge arşivi
- Rapor günü
- Her ayın 5’i
- Belge eşleşmesi
- %100 fatura/dekont
İşletme projesi kat malikleri kurulunun onayına sunulur; tahsilat sitenin kendi hesabından yürür, her kuruş belgeyle eşleşir.
- Yıllık işletme projesinin hazırlanması ve kurula sunulması
- Aidat tahakkuku, banka üzerinden tahsilat, mutabakat
- Gecikme tazminatının KMK 20. madde uyarınca işletilmesi
- Tedarikçi ödemeleri, kasa-banka mutabakatı
- Aylık gelir-gider tablosu ve borç-alacak listesi
- Denetçiye ve kat maliklerine açık belge arşivi
- Rapor günü
- Her ayın 5’i
- Belge eşleşmesi
- %100 fatura/dekont
Asansör, jeneratör, hidrofor ve ısı merkezi için yıllık bakım takvimi kurulur; arıza kaydı açılmadan iş başlamaz, kapanmadan bitmez.
- Yıllık periyodik bakım takvimi ve yetkili servis sözleşmeleri
- Zorunlu asansör muayenesi ve etiket takibi
- Arıza kaydı → yönlendirme → doğrulama → kapanış akışı
- Demirbaş envanteri ve yenileme planı
- Su, elektrik, doğal gaz sayaç okuma ve pay dağıtımı
- Yangın tüpü, paratoner, DASK yükümlülük takvimi
- Ortalama müdahale
- 1 saat
- Planlı bakım
- Takvime bağlı
Genel kurul çağrısından icra takibine kadar 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yüklediği tüm usul işleri tek elden yürür.
- Genel kurul çağrısı, gündem, divan ve karar defteri
- Kurul kararlarının uygulanması ve tebligatlar
- Ödenmeyen aidat için ihtar ve icra takibi
- Yönetim planı ve iç yönetmelik uyum kontrolü
- Sigorta poliçeleri (DASK, ortak alan sorumluluk)
- Resmî kurum yazışmaları ve bilgi talepleri
- Dayanak
- 634 sayılı KMK
- Takip
- Anlaşmalı hukuk bürosu
Görevli, güvenlik ve temizlik ekibinin işveren yükümlülükleri bizde. Kurul üyeleri İş Kanunu riskinden çıkar.
- İşe alım, özlük dosyası, SGK bildirimleri
- Puantaj, bordro, kıdem ve yıllık izin takibi
- Vardiya planı ve nokta kontrolleri
- Hizmet içi eğitim ve kılık-kıyafet standardı
- Acil durum (yangın, deprem, su baskını) eylem planı
- Kamera ve giriş-çıkış prosedürlerinin denetimi
- İşveren yükümlülüğü
- Tarafımızda
- Denetim
- Aylık saha ziyareti
Sitenin ilk izlenimi ortak alanlardır. Temizlik ve peyzaj yazılı programa bağlanır, kontrol listesiyle denetlenir.
- Bina içi ve çevre temizlik programı
- Çim, ağaç, mevsimlik bitki bakımı ve sulama
- Havuz, sosyal tesis ve otopark düzeni
- İlaçlama ve haşere mücadelesi koordinasyonu
- Sarf malzeme stok ve maliyet kontrolü
- Mevsim geçişi hazırlıkları (kış/yaz bakımı)
- Program
- Haftalık kontrol listesi
- Maliyet
- Aylık raporda kalem kalem
Eylül 2026 · aylık gelir-gider raporu · 96 bağımsız bölümörnek veri · temsili panel
Kat malikinin her ay eline geçen tablo.
Eylül tahsilatı
₺486.200
96 bağımsız bölüm
Eylül gideri
₺315.600
Tamamı belgeli
Kasa devri
₺170.600
Ekim ayına aktarıldı
Son 12 ay
Aidat tahsilat oranı
ortalama %96,4
Y ekseni %90’dan başlar — değişim sıfır çizgisinden okunmadığı için sütun değil çizgi kullanılır.
Eylül gider dağılımı
Para nereye gitti?
- Personel (bordro + SGK)₺196.300
- Temizlik ve sarf₺38.400
- Asansör bakım (4 blok)₺22.150
- Peyzaj ve sulama₺17.900
- Elektrik ve su₺31.250
- Sigorta ve yasal₺9.600
Son işlemler
Her kayıt tarih ve belgeyle birlikte arşivlenir.
- 05.09Aylık gelir-gider raporu gönderildi
- 03.09Asansör periyodik bakımı — B blok
- 02.09Aidat tahakkuku işlendi (96 bağımsız bölüm)
- 29.08Hidrofor arıza kaydı kapatıldı
- 27.08Gecikme tazminatı ihtarı — 3 bağımsız bölüm
Aidat tahsilatı
Eylül 2026 · 96 bağımsız bölüm
Tahmini kapanış
Son 3 ayın hızıyla
28 Eylül 2026
Aylık ortalama
Son 12 dönem
₺472.400
En yüksek oran
16 bağımsız bölüm
B Blok — %99,0
- Tam ödeyen 89
- Kısmi ödeyen 4
- Borçlu 3
₺11.800 tahsil edilmedi · 7 bağımsız bölüm
Yaklaşan ödemeler
Eylül 2026 · 5 kalem · toplam ₺715.800
- 15Eyl₺154.800
Personel bordrosu (6 kişi)
Bordro · planlandı
- 18Eyl₺22.150
Asansör periyodik bakım — 4 blok
Bakım · planlandı
- 22Eyl₺31.250
Ortak alan elektrik faturası
Fatura · tahakkuk etti
- 25Eyl₺9.600
Sigorta primi — ortak alan poliçesi
Sigorta · planlandı
- 30Eyl₺498.000
Aidat tahakkuku — Ekim dönemi
Tahakkuk · otomatik
12 dönem geçmişi, fon birikimleri ve ödeme takvimi dahil.
Bu ışıkların her biri birinin evi.
İlk görüşmeden ilk rapora 6 hafta
Yönetim değişikliği belirsizlik demek değildir; hangi adımda ne olacağı baştan yazılıdır.
- 1
Keşif ve mevcut durum
1-2 gün
Siteyi yerinde gezer, gider tablonuzu ve mevcut sözleşmeleri inceleriz. Ücretsizdir, bağlayıcı değildir.
- 2
Teklif ve kurul kararı
1 hafta
Sitenize özel bütçe taslağı ve yönetim teklifi sunulur; kat malikleri kurulu yönetici atama kararını alır.
- 3
Devir teslim
3 gün
Karar defteri, sözleşmeler, demirbaş listesi ve banka hesapları tutanakla devralınır.
- 4
İlk rapor
30 gün
Borç-alacak envanteri çıkarılır, işletme projesi hazırlanır, ilk gelir-gider raporu tüm kat maliklerine gönderilir.
Referansımız, yönettiğimiz sitelerin kendisi.
Söze değil kayda bakın: bizi imza atmadan önce üç yoldan doğrulayabilirsiniz.
Yönettiğimiz bir sitenin kurul üyesiyle konuşun
Görüşme aşamasında sizi bugün çalıştığımız sitelerin kurul üyeleriyle birebir görüştürürüz. Anlattığımızı onlardan dinleyin.
Referans görüşmesi isteyinKat maliklerine giden raporu inceleyin
Her ayın 5’inde gönderdiğimiz gelir-gider raporunun örneği açık: tahsilat, gider, fon birikimleri ve ödeme takvimi.
Örnek raporu açınOfisimize gelin
75. Yıl Mah. 5306. Sk. No: 52/B, 45010 Yunusemre / Manisa. Randevuyla yüz yüze görüşme.
Haritada görün
Fiyat, bağımsız bölüm sayısına ve hizmet kapsamına göre.
Teklifi belirleyen üç şey
- Bağımsız bölüm sayısı
- Personel ve bordro
- Teknik bakım, peyzaj, güvenlik kapsamı
24 daireli bir apartmanla 300 daireli bir sitenin yükü aynı değil. Net rakamı keşiften sonra, sitenize özel bütçe taslağıyla yazılı veririz.
Temel
30 bağımsız bölüme kadar apartmanlar
Ücretlendirme: Bağımsız bölüm başına aylık
- İşletme projesi ve aidat tahakkuku
- Banka üzerinden tahsilat takibi
- Aylık gelir-gider raporu
- Karar defteri ve genel kurul
- Telefonla arıza yönlendirme
Site
En çok tercih edilenÇok bloklu konut siteleri
Ücretlendirme: Bağımsız bölüm başına aylık
- Temel paketin tamamı
- Personel özlük, SGK ve bordro
- Yıllık teknik bakım takvimi
- Ortak alan temizlik ve peyzaj programı
- Gecikme tazminatı ve icra takibi
- Aylık yerinde saha denetimi
Kurumsal
Rezidans, iş merkezi ve karma projeler
Ücretlendirme: Projeye özel
- Site paketinin tamamı
- 7/24 güvenlik operasyon planı
- Enerji ve sayaç pay dağıtımı
- Tedarikçi ihale ve sözleşme yönetimi
- Yatırımcı/malik ayrı raporlama
- Yerinde tam zamanlı yönetici
Kurulda en çok sorulan sekiz soru.
§ 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
§ Yönetim planı uygulaması
Yönetimi devralma süreci nasıl işliyor?
Önce yerinde keşif yapar, mevcut gider tablonuzu inceleriz. Kat malikleri kurulu yönetici atama kararını aldıktan sonra karar defteri, sözleşmeler ve banka hesapları devir teslim tutanağıyla teslim alınır. İlk 30 gün içinde borç-alacak envanteri çıkarılır ve mevcut durum raporu tüm kat malikleriyle paylaşılır.
Aidat tutarını kim belirliyor?
Aidat keyfî belirlenmez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 37. maddesi uyarınca yıllık işletme projesi hazırlanır; gider kalemleri ve her bağımsız bölüme düşen pay bu projede gösterilir ve proje kat malikleri kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici geçici bir işletme projesi hazırlar ve kurul en geç üç ay içinde projeyi aynen ya da değiştirerek kabul eder. Mevcut bir proje varken geçici projedeki artış, yıllık yeniden değerleme oranını aşamaz.
Giderler arsa payına göre mi bölünüyor?
KMK 20. madde ayrım yapar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri eşit olarak katılır. Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici ücreti gibi diğer giderler ve asansör, hidrofor gibi ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaştırılır. Kat malikleri aralarında başka türlü anlaşmışsa (örneğin yönetim planında) o uygulanır.
Aidatını ödemeyen kat maliki için ne yapılıyor?
Önce yazılı hatırlatma yapılır. Ödeme yine gerçekleşmezse KMK 20. madde uyarınca gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işletilir ve anlaşmalı hukuk büromuz üzerinden icra takibi başlatılır. Süreç kayıt altında yürür, komşuluk ilişkisi tarafımızca korunur.
Gelir-gider raporunu ne zaman görüyoruz?
Her ayın 5’inde bir önceki ayın gelir-gider tablosu, tahsilat oranı, banka özeti ve borç-alacak listesi tüm kat maliklerine gönderilir. Dönem içinde dileyen kat maliki fatura ve dekontları inceleyebilir; denetçiye tüm kayıtlar açıktır.
Site görevlisinin işvereni kim oluyor?
İşe alım, SGK bildirimi, puantaj, bordro, yıllık izin ve kıdem takibi dahil tüm işveren yükümlülükleri tarafımızca yürütülür. Böylece yönetim kurulu üyeleri İş Kanunu’ndan doğan kişisel sorumluluk riskiyle karşılaşmaz.
Genel kurulu siz mi topluyorsunuz?
Evet. Çağrının usulüne uygun yapılması, gündemin hazırlanması, hazirun cetveli, divan teşkili, karar defterinin tutulması ve alınan kararların uygulanması tarafımızca yürütülür. KMK 30. maddedeki toplantı ve karar yeter sayıları gözetilir; kararlar noter tasdikli karar defterine yazılır (m.32).
Sözleşmeden çıkmak istersek ne oluyor?
Kat malikleri kurulu yönetici değişikliği kararı aldığında devir aynı özenle geri yapılır: defterler, sözleşmeler, banka hesapları ve arşiv tutanakla teslim edilir. Cayma bedeli veya benzeri bir engel yoktur.
Yerinde keşif ücretsiz, bağlayıcı değil.
- 1
Formu doldurun
Site adı, bağımsız bölüm sayısı ve ihtiyacınız.
- 2
Aynı gün ararız
Yerinde keşif için birlikte gün belirleriz.
- 3
Yazılı teklif
Keşif sonunda bütçe taslağı ve yönetim teklifi.
